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          王玉玲:完善棚改貨幣化安置政策
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          王玉玲:完善棚改貨幣化安置政策

          • 分類:公司新聞
          • 作者:
          • 來源:
          • 發布時間:2020-10-22 11:13
          • 訪問量:0

          【概要描述】棚戶區改造是一項重要的民生工程,也是構建房地產市場長效機制的重要組成部分。以貨幣補償為主的棚改模式作為一種重要的金融創新工具,在促進三四線城市去庫存、提高群眾居住質量、實現房地產市場健康發展方面發揮了重要作

          王玉玲:完善棚改貨幣化安置政策

          【概要描述】棚戶區改造是一項重要的民生工程,也是構建房地產市場長效機制的重要組成部分。以貨幣補償為主的棚改模式作為一種重要的金融創新工具,在促進三四線城市去庫存、提高群眾居住質量、實現房地產市場健康發展方面發揮了重要作

          • 分類:公司新聞
          • 作者:
          • 來源:
          • 發布時間:2020-10-22 11:13
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          棚戶區改造是一項重要的民生工程,也是構建房地產市場長效機制的重要組成部分。以貨幣補償為主的棚改模式作為一種重要的金融創新工具,在促進三四線城市去庫存、提高群眾居住質量、實現房地產市場健康發展方面發揮了重要作用。但近年來,隨著棚改貨幣化進度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進入房地產開發商手中,在去庫存的同時形成了新的住房供給能力,獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力,從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面,部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。

           

          棚改貨幣化提振居民和開發商信心與預期,進而拉動三、四線城市樓市轉旺

           

          約三分之一的居民購房需求由棚改貨幣化安置帶動并實現。目前,H省棚改貨幣化安置有三種途徑:一是政府將補償資金支付給售房的開發商,由被征收人持棚改券等購買。據棚改主管部門反映,H省采取這種方式的比重較大;二是政府收購商品房作為安置房源賣給被征收人;三是貨幣補償后由被征收人自行買房。第一、第二種可以100%拉動新房銷售,第三種雖不是100%拉動新房銷售,但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房,被征收人多半會選擇買房。2017年,H省棚戶區改造簽訂拆遷補償安置協議戶數為28.15萬戶,其中貨幣化安置22.01萬戶,同比增長5.8%。若按貨幣化安置全部用于購房測算,H省棚改居民購房套數占商品住房銷售套數的32.8%,較上年提高2.8個百分點。

          省會城市限價導致開發商盈利空間收窄,三四線城市棚改去庫存創造新的市場機會,吸引開發商進軍三四線城市房地產市場。2018年1~5月,H省14個樣本縣市年度“地王”中,成交價較當年拍賣成交均價高出58.6%,部分熱點區域樓面地價已接近或超過周邊在售商品房價格。而土地價格本身也因一級開發成本上升、土地供應不足等原因出現普漲。2017年,H省中小城市住宅用地供應682宗,總用地面積1778.7公頃,平均樓面地價1504.8元/平方米,同比上漲119%,遠超同期商品住房銷售均價上漲幅度。地價上漲推高了開發成本和房價上漲預期。

          棚改去庫存效果顯著,部分城市商品住房供不應求,房價持續走高,局部地區出現過熱。自2016年棚改貨幣化政策實施以來,H省各地棚改去庫存工作進度加快。截至2018年4月末,H省商品住房庫存3769.6萬平方米,平均消化周期6.3個月,較2016年末、2017年末分別下降2.2個月和0.56個月。79個市、縣中,平均消化周期小于6個月的有29個,小于8個月的有47個,占60%,部分城市商品住房供不應求,房地產市場由冷變熱,房價持續上漲。2017年末,35個城市商品住房銷售均價為5079元/平方米,同比增長21%,商品房銷售面積3841萬平方米,同比增長14.5%;44個縣(區)銷售均價同比增長20%,銷售面積同比增長18.4%。自2016年以來,35個城市和44個縣(區)房價起漲點分別是2016年1月和2017年1月,之后持續上漲,漲幅分別在2018年2月和2017年11月達到頂點。雖然由于2018年棚改開工計劃顯著減少、財政購房補貼等優惠政策取消、中小城市對商品住房限價等原因,近幾個月漲幅有所下降,但房價總體而言仍居高不下。截至2018年5月,35個城市商品住房銷售均價為5522元/平方米,較2017年末增長8.7%,44個縣(區)均價為3860元/平方米,較2017年末增長5.6%。

           

          棚改貨幣化對房價的影響不一,但房價上漲并非棚改單方面因素造成

           

          三四線城市去庫存節奏快慢不一。2018年5月末,H省79個市、縣商品住房平均消化周期小于6個月、6~12個月、12個月以上的分別有29個、43個和7個,與2016年同期比較,兩年降幅最高的是S市,為-93.8%,平均消化周期下降了21.3個月;降幅最低的是Z縣,為-3%,平均消化周期幾乎未變。

          三四線城市房價漲跌不均。2018年5月末,79個市、縣房價在3000元/平方米以下的有12個,3000~5000元/平方米的有58個,5000元/平方米以上的有9個。與2016年同期比較,年均漲幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分別有24個、12個、29個和14個,其中有7個邊遠縣區房價處于下跌狀態。年均漲幅最高的是W縣,為60%,由2016年3月的1647元/平方米漲至2018年3月的3642元/平方米。

          不同城市棚改貨幣化對房價的影響存在較大差異。通過對11個地級市2017年房價漲幅與棚改貨幣化安置比例對比分析發現,棚改貨幣化和房價上漲的關系分三種情況。一是棚改貨幣化程度相對較深的城市,房價漲幅也快。其中有6個城市屬于此類情況,如Y市,2017年貨幣化安置比例為80%,同期房價漲幅達54.05%。二是有些房價漲幅快的城市,棚改貨幣化力度不一定大。其中有4個城市屬于此類情況,如X市,2017年貨幣化安置比例只有26.24%,同期房價漲幅接近40%。三是有些房價漲幅相對慢的城市,棚改貨幣化力度相對較大。如J市,2017年房價漲幅8.77%,在11個地級市中排名最靠后,但貨幣化安置比例為65.45%,排名第六位。這說明,房價上漲并非棚改貨幣化單方面因素造成,導致房價上漲的因素還有居民改善住房條件需求客觀增長、去庫存后部分城市商品住房供不應求、土地價格及建筑成本上漲、省會城市限購需求外溢等等,但棚改貨幣化安置政策是造成房地產價格上漲的重要因素。

           

          進一步完善未來三年棚改安置政策

           

          2018~2020年,國家仍有1500萬套棚改計劃。棚改及貨幣化安置應何去何從?筆者建議適當壓縮棚改計劃任務,逐年減輕或取消對地方政府棚改任務的考核,取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策,因地制宜推進棚改貨幣化安置,將以貨幣安置為主轉為以實物安置為主、貨幣安置為輔,從而使棚改工作回歸理性,將對房地產市場的波動影響降低到最小。這主要基于以下理由:

          地方政府既要限房價,又要完成棚改任務,這種兩難境地不利于其理性決策。針對房價上漲過快的情況,要求各三四線城市房價漲幅不得超過當地居民可支配收入漲幅,上級主管部門每日監測預警,超過后地方政府要被問責。同時,棚改的任務不完成,地方政府也要被追責。兩項目標出現沖突和矛盾,地方政府只能兩害相權取其輕,顯然不利于其理性決策或作出最優決策。

          棚改貨幣化本輪去庫存任務現階段已基本完成,應適時考慮退出。由于商品住房平均消化周期在12個月左右,不需要去庫存,從H省79個市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看,已不存在去庫存壓力。2018年5月末,79個市、縣中,低于12個月的城市有73個,高于12個月的只剩下6個,幾乎都在偏遠山區。貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段,其任務已基本終結,應考慮適時退出。

          居民對實物安置的訴求上升,希望貨幣化安置的居民變少。據反映,由于一般拆遷戶的房屋面積和補償額度相對較小,而目前房價已炒高,棚改區居民貨幣化補償的資金用于買房出現較大缺口,有的甚至只能付同等面積的首付款,很多拆遷戶轉而更愿意采用實物還建的方式獲得安置,一方面避免補充買房資金投入,另一方面實物安置房易于隨時脫手,實現有效增值。相比之下,仍希望貨幣化安置的居民變少。

           

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